卖房成交后你又会收到一张又臭又长的“房地产交易完成单”（Closing / Settlement Statement / HD-1），想必你已经对它不陌生了。这次你需要关注的是卖方（Seller）明细，上面几乎所有卖房相关费用都有机会用来抵税。例如产权保险（Title Insurance）、房产经纪人佣金、刊登卖房广告等。

屋主在卖房前90天内支付的房屋维修费用，只要能证明是为了推销房屋，都可以作为卖房费用（Selling Expense）用于抵消你卖房的增值额哦！还记得我们在第一集中提到的，买房费用可以增加成本（Basis）吗？是时候实践起来啦！

我们来综合买卖时的费用举个例子：

2011年买房价值50万，HD-1 上各种买房费用2万，2016年打算卖掉，为了提升房子价值，翻新花了10万。卖房时卖价80万，卖房 HD-1 上费用花了6万，你以为简单算算增值了30万么？NO，你最终卖房的增值是：80-6-50-2-10 = 12万。若恰好你还满足前面提到的主要住宅减免条件的话，恭喜你，不用交增值税了。

如果以投资眼光购房者，可以利用更高级、更有主动权的1031同类交换策略（1031 Like-Kind Exchange）。 也就是说在你的房产（不包括自住房地）增值后卖出，接着马上买回价值不低于原房产的同类型的房产，这样资金又回流至房地产市场。

这可不就是美国政府最想看到的吗？资本一直在市场流动而不落入某一个投资人手中，于是他们就给予这种同类交换一个大大的优惠政策 － 增值税延迟。交换延税的房地产可一换多，也可多换一，在最后卖出所有房地产，不再继续同类交换投资时，一并缴交增值税。

再来讲讲非美国税务公民卖房的规则。若外国人出售房产，且持有期间未超过一年，其增值收益与其他普通收入一起，按个人所得税累进税率来计算税额。若持有期间超过一年，则会被视为长期持有资产，允许使用不高于15%的资本利得税税率计算。

又回到我们之前提到的原理，在外国人出售房产时，IRS会先扣下售价的10%，待到出售次年纳税人提交1040 NR表时计算多退少补，因为 IRS 也怕你跑了追不到债嘛。

如果你的房子想处理掉，又担心增值了可能要缴税，你还可以用最土豪的做法将房子和将来潜在增值税一并：送人！这种转移房产的方式称之为赠与（gift），美国的赠与和遗产税务是同一个体系，根据最新数据，一个税务公民终身有549万美元的免税额，注意，赠与税是赠与人可能需要交的税，被赠人永远不需要交赠与税。

如果G君在20年前10万购入房产，在市值80万美元时赠与给子女，被赠子女所拿到房子的成本（Basis）与原房主的成本保持一致（Carryover）。2年后出售该房子售价100万美元，于是子女获得90万美元收益，这90万全部交资本所得税。正所谓“捡房容易养房难”，被土豪送房前先好好考虑咨询下今后的缴税问题哦。

而对于非美国税务公民在美国的资产，你能享受的终身赠与/遗产免税额远低于美国税务公民。所以在美资产转移特别需要策略规划，运用公司或是信托形式来合理避税。对于来美定居或者投资却拥有海外房产的朋友，要小心美国政府会将你全球收入纳入美国缴税范围。

若你的海外房产升值不少，那么建议成为美国税务公民前卖掉海外净增值的房产，或者赠与父母。父母卖了钱再赠与回来。可避免房产增值部分的资本利得税。

例如，投资人在20年前以成本10万美元购入在中国购买房屋，2015年房主搬到美国成为美国税务公民，房子市值100万美元。那么，当他卖掉房子时90万美元全部都要缴增值税。但如果他在2014年赠与父母，父母以市值卖掉，再将100万元现金赠与投资人，那么一分钱税也不用缴。

有客户问，我的房子想转给我儿子，可是我和儿子都没钱缴税，怎么办？CPA 笑笑说，那你还可以去死啊！这只是玩笑，可是话糙理不糙。继续用这个例子：

在30年前10万购入房屋，房主去世时房屋作为遗产继承给子女，那么若房子在其去世的时候市价为 100万美元，该房屋的成本（Basis）则自动匹配市值变为100万美元（Step up）。子女住满2年后出售，获得120万美元，增值的20万美元才要交税。

当然IRS也见识过见缝穿针的例子：

父亲重病眼看挨不过一年，儿子将10万美元成本市值100万美元的房产赠与父亲，半年后，父亲去世，儿子继承房产，成本自动变为100万美元，儿子立马卖掉房子，一分钱税也不缴。很聪明对吗？IRS后来又补充了规定，短期内赠与赠回，最终房产的税务状态没有改变（儿子依旧是房主），这种情况继承的优惠政策不再适用。