国内的房地产政策频繁的变动，新政策忽闪忽现，使得想要投资国内房地产的投资者望而止步，不敢也不能出手购买。加之，今年年初以来一直加强的外汇管制政策，也加速了投资者将投资目光转向海外市场。

海外投资已不是富人的专利，金融时报将调查中的投资者分成了三类。今年的调查中与往年不同的是，首次引入了新的样本群体。

◎ 与其说中国的资本管制制度是一个路障，不如说是一个减速路障来的贴切：超过67.6％的受访者表示虽然将人民币转移到海外进行投资更加困难，但仍有可能想办法绕过每年5万美元外汇额度的上限。

进行海外投资是对于中国经济放缓和人民币贬值的一种（风险）对冲：54.1％的受访者预期中国经济将会进一步放缓，而47.3％的受访者认为人民币兑美元汇率在过去两年贬值率已经达到8％，由于货币超发严重，人民币估值依然虚高，仍存在较大的贬值压力。

调查结果表明，只有29.7%的受访者进行海外投资的初衷是为了获取更高的利润，虽然这一数字比2015年调查报告中高出了8.6个百分点，但仍然有超过半数的受访者表示比起海外投资，他们在本地反而有更好的途径追求高利润。

目前，随着富裕的中国人变得更加熟悉海外投资市场，固守本地投资市场的保守主义出现了下滑的迹象。被调查者对海外投资的盈利也越来越有信心，将海外投资组合的预期回报率设定为至少5％的投资者也从一年前的39.2％，上升到了51.4％。

对于中国的出境游和国内的投资者来说，依然是房产为王。住宅物业再次成为中国海外投资者的首选，有71.6％的受访者表示，他们在海外拥有自己的住宅物业。

此次调查结果略低于2015年76.6％的记录，其原因很大程度上在于此次调查样本扩大，首次加入了大众富裕的投资者（见图表）

近年来，对海外购置物业有自住需求的中国购房者越来越多。有58.5%的受访者表示，在海外购买房产的最重要原因是给自己的家人或是孩子在海外求学找一个居所。另有43.4％的受访者表示，他们在海外购买住房只是作为一种投资。

这种购买模式的转变也解释了最近一年里中国买家购置房产平均价格有所下降的原因：此次调查纳入了普通大众投资者，这部分投资者由于财产规模方面的局限，平均花费390万人民币用来购置海外房产。而去年没有纳入大众投资者时，中国买家购置海外房产的平均花费则为460万人民币（见图表）。

瑞银财富（UBS）定期进行客户调研，最近三次（分别是2016年8月、2017年3月、2017年8月）的调查结果显示受访的大陆投资者中，有18%的人是最近一年内（2016.8-2017.8）买房的，有78%的人是在过去的五年间（2012-2017年）买房的。其中有19%的购房房源还在建设当中，还未交付。

关于购买境外房产的理由，还是以投资为主，但是投资的占比有所下降（17年比16年下降5%左右），相反临时居所的用途逐年增加。这也表明，大陆投资者的购房理念发生着转变，越来越多的人有了“出去度假时有所居”的概念。

大多数受调查的海外投资者计划在未来两年增加其海外持有资本，并保持对海外资产配置的兴趣。今年，商业地产投资也迎来了一轮飙升，预计将吸引更多来自中国的资金流入。股票，寿险计划，固定收益产品和结构化产品也很受欢迎。

无论中国家庭在哪里投资，以及他们的投资计划，购置海外资产的资金外流状况都将继续增长。大部分中国人的境外投资起步于房地产。在目前拥有境外资产投资的高净值客群中遥遥领先于其他资产类别。参与调研超过半数的人都表示会考虑增持国外资产配置，房地产投资几乎是所有人的首选。

因为对国外经济、政治环境相对陌生，进行海外投资的高净值人群普遍比国内更为保守，固定收益类成为仅次于房地产的第二大投资产品。

资本管制收紧，遏制了售汇，监管机构也颇为焦虑，进而导致银行要求申请人提供更多的证明文件，导致消费者对外汇交易望而却步。于是，那些无照经营的外汇卖家们生意越发兴隆，但他们的业务量仍无法满足中国用户的需求。

尽管近期政策放宽，但大部分的资本管制措施仍予以保留，至少在短期内，中国的监管机构将继续为国内的金融体系保驾护航。

调查强调了中国家庭对外汇的需求量极大，这表明若无当前的管控措施，资本外流的情况可能更为严重。

经济表现在第一季度开始呈现复苏，但增长依然过度依赖于住房市场及贷款泛滥，目前当局正在竭力遏制上述问题。我们预计将会出现更多的市场骚动，这意味着过去数月来资本账户的平稳过度将无法再持续。

尽管中国政府不断谈及人民币国际化，并承诺将在这十年内使人民币能够在资本账户内兑换。但过去1年半的时间证明，这类目标只有在金融环境稳定的前提下才有可能实现。