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项目概况

Regency Palms Colton (下文称:科尔顿丽晶)位于南加州科尔顿市,是一项设有58,900平方英尺,两层楼高的安养中心新建设工程。

GPARC准备兴建和租赁整个物业作为安养中心及失忆症护理需求使用,项目预计将可容纳103位居民。届时将有79间混合私人和半私人的房间另有美丽的景观庭院围绕在中亭。失忆症护理的居民将有自己独立的设施以及用餐空间和安养中心分开。规划中的设施包括一个厨房和餐厅,数个休息区,图书馆,以及健身房。

该设施不止经营安养及失忆症护理中心,另外还会提供居家照护服务业务给周边社区。这当中包括非医疗照护陪伴和援助来帮助他们洗澡沐浴,家务清洁,跑差事,社交活动,以及许多基本生活上的需求。

由于科尔顿丽晶邻近加州主要州际公路10号公路,预计此项目将吸引许多从圣伯纳迪诺和附近的河滨及安大略县各地来的客人。

科尔顿地理概况

科尔顿是美国加州圣伯纳迪诺县中其中
一个城市。这座城市座落于洛杉矶东向57
英里及圣地亚哥东北向115英里处外的内陆
帝国地区。

  • 2010年美国人口调查报告显示科尔顿有
    52,154人口。
  • 2013年科尔顿平均房屋价格明显上涨54%。
  • Arrowhead区域医疗中心是科尔顿一个重要的
    教学医院,是加州第二大最繁忙的急诊室。
  • 按面积来算圣伯纳迪诺县有20,105平方英尺是美国
    最大的县。
  • 圣贝纳迪诺县以著名的加州圣贝纳迪诺州立大学闻名,
    连续十年被普林斯顿评论为最佳西部地区学院,也是2014年最佳
    西部地区学院,也因此圣贝纳迪诺州立大学排名全美前25%最佳美国大学。

医疗保健中心

Arrowhead Regional Medical Center 区域医学中心是服务科尔顿市居民的主要医疗机构,其医院有456张病床和最先进的患者护理技术,离本项目位置仅有3英里远。

Arrowhead Regional Medical Center 区域医学中心(下文简称:ARMC)是一所科尔顿市的教学医院,坐落在南加州内陆帝国区域内。在最近这几年可用的数据中显示,该医院曾接诊24,441次,进行6,483次住院患者手术和5,367次门诊患者手术,以及254,000次患者门诊。

Arrowhead Regional Medical Center 区域医学中心受美国骨科协会的医疗机构获得认可,有医疗保险和医疗补助服务中心,被美国外科学院认证为Ⅱ级创伤护理中心,并经营十种不同住院医师培训计划。ARMC的急诊室每年有超过130,461人次拜访,使其成为加州第二个最繁忙的急诊室, 其医院被公认为是全球第一个创伤护理中心。

距离项目0.6英里不远处的 Healthpointe 医疗诊所是一家具有全方位的医疗服务机构,提供患者各式各样服务包括所有的健康需求,患者可以方便的接受紧急治疗,物理治疗,心理治疗,骨科护理,皮肤科,伤口护理,脊椎护理,针灸,与职业医疗。

财务数据

物业分析

科尔顿丽晶·房产分析
地址:
38780 12th Place E
Palmadale,California 93550
土地面积(平方英尺) 83,886
建筑总面积 58,900
楼层 2
房数 79
床数 103
项目成本和资金
成本/建筑 成本/床 成本/房
(美元) (美元) (美元)
物业收购 $19 $10,680 $13,924 $1,100,000
尽职调查-收购前交易费用 $1 $340 $443 $35,000
建筑及装修-硬成本 $112 $64,137 $83,621 $6,606,074
建筑及装修-软成本 $17 $9,906 $12,916 $1,120,367
一般条件及承包商费用 $7 $3,848 $5,017 $396,364
家具-设备器材 $5 $2,971 $3,873 $306,000
居家照护加盟金 $1 $466 $608 $48,000
居家照护培训和行销 $4 $2,427 $3,165 $250,000
营运资金 $21 $12,021 $15,673 $1,238,195
项目总成本 $187 $106,796 $139,241 $11,000,000
来源:EB-5资金 $10,000,000
开发商出资 $1,000,000
项目总成本 $11,000,000
投资预估收益
第二年 第三年 第四年 第五年 第六年
合伙企业回报 $321,927 #626,410 $656,475 $687,889 $720,711
EB-5投资者分享回报率 70% 70% 70% 70% 70%
EB-5有限合伙人分享 $225,349 $438,487 $459,532 $481,522 $504,497
投资者回报率 2.25% 4.38% 4.60% 4.82% 5.04%
(1)所有的建筑成本是估计,实际数字会有所不同
(2)投资回报每年分配
(3)投资条款和分析师是预估的,如有更改,恕不另行通知

专家相关疑问

可创造多少个工作岗位?
用途 收益 总创造工作岗位
安养和失忆症中心 $5,253,767 112.3
餐饮服务 $1,119,757 23.5
居家照护 $3,300,000 77.1
间接工程 $6,751,074 41.3
总计 $16,424,598 254.2

生活照护及失忆症护理通常需要较多的工作人员比率,因为有认知障碍的患者需要特别的照顾。成功的聘雇全职工作人员来照顾住院居民的比率是1比2。由于这是个需要较多工作人员的行业,科尔顿丽晶预估将创造254.2个工作岗位。 EB-5规定20位投资者仅需创造200个工作岗位,本项目的开发将创造超出27%的工作岗位。

预计回报

一旦稳定下来,本专案预计将产生平均约$602,682美元的年度回报,投资者享有这个回报的70%或每年平均约$421,878美元。投资者每年平均可预期的投资回报率是4.2%。

营运现金流
第二年 第三年 第四年 第五年 第六年
预估年收益 $321,927 $626,410 $656,475 $687,889 $720,711
预估优先合伙人分享 $225,349 $438,487 $459,532 $481,522 $504,497
投资者年度现金回报率 2.25% 4.38% 4.60% 4.82% 5.04%
何时完工

科尔顿丽晶预计在2016年的6月开工,施工期大约12个月。物业将在2016年的9月提早招租,在2017年的6月开始营业。出租率预期在前24个月会慢慢往上爬升,第一年出租率预计为50%,到第二年的年尾将增长为平均75%。

市场分析

供给和需求

在此地区离项目大约15英里仅有4家安养中心和失忆症护理中心设施可以作比较,它们平均入住率则为95%。成为主要市场中最新,最具现代化, 和最大设施的科尔顿丽晶将吸引许多来自伯纳迪诺及河滨和安大略县的客人。由 Integral Senior Living, 美国的第14大生活照护运营商的初步调查,显示目前有100%需求潜力在主要市场里。

科尔顿丽晶和其他5-15英里内的安养中心设施比较表
名称 床数 租金/月 入住率 离项目地点的距离
Emeritus Loma Linda 160 养老$2,620 93% 5英里
Missions Commons 59 养老$5,454 98% 7英里
Raincross at Riverside 106 养老$2,900 95% 13英里
失忆症$2,900
Pacifica Senior Living 84 养老$3,200 95% 15英里
项目:科尔顿丽晶 103 养老$2,700 n/a 0英里
失忆症$2,700

婴儿潮世代需求潜力

婴儿潮世代是指在第二次世界大战后1946年和1964年婴儿潮时代出生的人。在此时代出生的占有7,700万人口。这一群人目前是这个时代美国人口中最大的群体。 到2015年这群50岁及50岁以上的人将占美国人口的45%。这群55岁以上的群体控制4分之3以上的美国财富。这个即将到来的婴儿潮世代老化潮流,将提供科尔顿丽晶与棕榈谷丽晶一个巨大的成功机会。

设施的服务

居家照护、失忆症护理及安养中心

阿尔兹海默症的真相

痴呆症有多种原因造成,但约60%至80%的病例是从阿尔茨海默症来的。

阿尔茨海默症是美国第六大死亡的肇因。

3位老年人中就有1位是死于阿尔茨海默症或其他痴呆症。

现今,每68秒就有一位美国人患有阿尔茨海默症。在2050年,每33秒将会有一位美国人患有这个症状。

在2013年,阿尔茨海默症将花费国家2,030亿美元,在2050年,这个数字预期会上升到12万亿美元。

到2025年,65岁及65岁以上的人患有阿尔茨海默症预计将到达710万人 – 从5百万人增加了40%,65岁以及65岁以上目前正受这疾病影响。到2050年,65岁及65岁以上患有阿尔茨海默症的人可能会增加将近三倍,预计从5百万人到1,380万人。

家人们和朋友们想要待在家中的意愿为居家照护业提供一种多元化及活动力市场。居家保健护理人员和护士提供著手保健护理及帮助那些想待在自己家中并在洗澡,穿着,行动,吃饭,上厕所或尿失禁各方面上有需要帮忙的人。他们也能够帮忙简单的家中清扫,餐饮准备,交通和陪伴服务。这类服务往往是适用于那些患有阿尔茨海默氏症或其他类型痴呆症的患者,他们身体可能是健康的但还是需要看护的照顾。

安养中心为年长者提供广泛的服务,帮助他们的日常生活起居,让他们的生活变得更简单和更安全。安养中心将鼓励其居民尽量保持自立起居,但当活动变困难时现场也有24小时的工作人员帮忙。而失忆症护理则是属于比较特殊类型的安养中心提供照顾和温磬关怀给予有明显记忆力退化的居民。“痴呆症”是指丧失智力功能严重到足够干扰个人的日常生活。痴呆症影响个人的记忆,思考能力,认知,语言和活动。症状也可能包括个性,情绪,和行为上的变化。失忆症护理服务迎合患者的需求,提供并帮助他们恢复日常生活能力,如提醒吃药,教他们如何使用梳子梳头发,移除会造成他们困惑的杂乱东西,以及其它许多的事情。

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