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西班牙选房指南–––如何准确高效的选定房产?

近几年,西班牙购置50万欧房产即可获得黄金居留的投资移民项目吸引了许多国内的投资者的目光。但加凯发现,国内投资者在房产选择上,仍然遵循着国内房产投资的经验和判断,几乎异口同声的想要地段好、房子新、楼层高、面积大的房子,但是其实在西班牙,房产选择上所要考虑的因素和国内还是存在着些许差异的。

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近几年,西班牙购置50万欧房产即可获得黄金居留的投资移民项目吸引了许多国内的投资者的目光。但加凯发现,国内投资者在房产选择上,仍然遵循着国内房产投资的经验和判断,几乎异口同声的想要地段好、房子新、楼层高、面积大的房子,但是其实在西班牙,房产选择上所要考虑的因素和国内还是存在着些许差异的。

 

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西班牙作为一个自由开放的资本主义国家,它的房产市场也是相当开放的,没有太多来自政府的政策和管制。房地产的价格完全由市场以及当时的经济情况决定,而房屋的价格则直接反映出房产的综合价值。


那根据西班牙房产市场的情况,加凯为大家分析并整理了影响房产价值的几大因素:


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地段区域


首先,和国内房产投资一样,地段是一个十分重要且直接的影响房产价值的因素。但是西班牙对于地段好坏的判断和国内有点不同,这里没有学区房,没有内环外环,房价也并不完全和距离市中心远近直接挂钩。


这里对于地段的选择,考虑到的主要是环境,治安,经济活跃度以及文化资源等。大体上,巴塞市中心的房价普遍会高于周边区域,但是近郊有些环境治安好,经济活跃度高或者文化资源丰富的小镇,房价也并不会低于巴塞市区。


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巴塞罗那区域划分图


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房产面积


面积也是影响房产选择的一个重要因素,通常面积越大,房产总价格就会越高。在巴塞罗那,房产的黄金面积是70-110㎡,相对来说,这些房产的每平米单价甚至会高于那些更大面积的房产。


也由于西方人的生活习惯,小套房同样有着火爆的市场需求,通常单位面积会更高。而75㎡包含三室两厅一卫的西班牙标准户型也让无数客户惊掉了下巴,其实在西班牙大部分面积标注都是实用面积,没有公摊的房子,75㎡自然有国内90㎡的感觉了。


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楼层


巴塞罗那市区内对于房屋高度有所限制,以宗教为上的年代建造的城市巴塞罗那为例,政府曾立法,一切建筑的高度不能高于圣家堂的顶,加上古代人使用蜡烛吊灯,使得很多房屋的层高都超过3米,所以很多楼的层数也就相当于国内的7层。而西班牙人在以前为了避税,还将不同的楼层起了不同的名字,对比中国的楼层出现了以下的对比图。


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而在相同的地段内,楼层较高的公寓价格有会相对更高;而在同一栋楼里,楼层较高的公寓价格会比楼层低的公寓价格更高。因为西班牙人在住房上喜欢拥有相对安静的属于自己的私人空间,一般高楼层的公寓更能满足他们的这类需求。另外某些顶楼公寓有自己休闲的大露台,或者底层公寓有自己的小花园,请不要以为这些都是赠送的,因为这样的公寓通常是整栋楼中价位最高的,不完全统计,同一户型带花园或露台的房子价格会贵10-40%。


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 顶层房屋大露台



而对于一些对楼层没有太多要求的投资者,西班牙楼盘里的夹层,也就是E”层会是不错的选择。这类房屋的层高相对较低或没有阳台,所以价格就会相对较低,是个性价比极高的投资。


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电梯


在欧洲大部分的楼盘如果可以操作,大部分都会安装电梯,一方面是对于生活品质的追求,但更多的是为了出行便利,因为永久产权让很多欧洲人从出生到年老都生活在一处,考虑到购买物品、家中老人行动不便,孩子的婴儿推车等种种因素,电梯已经成为欧洲人的生活必需品,因此西班牙人在购买房产时也会首选有电梯的楼盘。


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所以我们可以看到,有些公共场所并不大但也都安装了电梯,有些虽然只能容纳2-3人,但也成为了房屋选择时必不可少的参考条件。同样的地段区域,有无电梯可以对房屋价格造成20%左右差异的影响。足以见得是否配备电梯在西班牙房产市场中是一个非常重要的影响房产价格的因素。 


5
内部构造和装修


而西班牙的房产市场对于房屋内部结构和装修上的考虑上侧重比率没有国内那么大,因为巴塞罗那现有的市区规划和设计都有着悠久的历史,城市尽可能的保留住了19世纪时期经典欧式的城市风貌。


因此巴塞罗那的房产大多是基于原有地块的形状来进行开发和设计的,或者将老房进行改造。这样的话,房屋结构方面就很少有像国内传统意义上那样方方正正的“好”布局,而体现出了十分丰富的多样性,长条形结构的公寓则是欧式公寓的经典,也是本地人极其喜欢的房型,在长走廊上摆放照片和私人收藏是西班牙人的最爱,既凸显了家庭氛围也彰显了自己的艺术品味。很多的投资人也会对于房屋中不规整的地方进行装修上的弥补,比如通过家具的摆放,软装的设计等让整个房屋看上去更加舒适。


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所以内部结构和装修这个因素对于房屋价格的影响和其他因素相比,会显得没有那么重要,一切遵循投资人个人的喜好。


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朝向和采光


另外一个国内投资人在西班牙选购房产时容易产生误区的地方就是:朝向和采光。在中国的房产投资市场,朝向是判断一个房屋好不好的一个重要因素,大家都知道朝南的房屋能够得到更多的日照,而且房屋坐北朝南已经深深扎根于我们的观念里。


但是在西班牙,并没有这样一种约定俗成的规矩,很少有正朝南的房屋,一般多为西南朝向,东南朝向等。的确这一类的房子采光上会相对来说更好,但就像我们上文提到的那样,这里的房屋结构十分多样,并不是四四方方的。比如那些长条形结构的公寓,不管你是什么朝向,房屋里总会有地方是背阳的,但是一定会通风。


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当然西班牙的独特朝向也有另外的原因,那就是地中海的日照强,朝南的房子或者偏朝南的房子到了夏天都会变成“大蒸笼”,酷热难耐。室外都沐浴在阳光里,所以西班牙人更希望家里能凉快些,也更节省电费。因此,西班牙的建筑都是采用隔热和避阳的设计,当你走入一栋楼的门厅就会深深的感受到烈日下的片刻清凉。


由此可见,房屋的朝向和采光在西班牙房产市场并不是决定价格的重要因素,国内的投资人不必太过纠结房屋的朝向,应该改变房产选择的刻板观念,正确的看待这个因素。


选定房产有多种因素,文化和区域的差异也是需要慢慢了解的,相信通过加凯的一番解释,大家对于西班牙选房也有了一定的认知。可是无论如何眼见为实,对于选定房产还是需要投资人亲自考察,现场感知的!不如赶快约上加凯一起去看看巴塞罗那的房子吧,会有更加专业,更加细致的解说呦!



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